住宅ローンの金利には、「固定金利型」と「変動金利型」のふたつの種類のものがあります。それぞれの特徴を見比べたうえで、どちらが有利なのかということをここでは考えていきましょう。ここでのポイントは、今現在の経済状況が、はたして、超低金利、デフレの傾向にある、ということにあります。

民間ローンでは、「固定金利型」と「変動金利型」の両のローン商品を取り扱っています。そして、公的ローンでは、「固定金利型」を取り扱っているのは、公庫融資と年金融資、一方「変動金利型」を取り扱っているのは、財形融資になります。 「固定融資」の仕組みは、非常にシンプルです。契約の時に決められた金利がそのまま返済完了するまで適用されます。

これに対して、「変動金利型」は、市中の金利の変化にともなって金利が変わっていくというシステムになっいぇいます。市中の金利の変化とは、短期プライムレートなどがそれにあたります。

変動するシステムは少しややこしいものです。財形融資ならば、５年に一度、民間ローンならば半年に一度、金利が見直されることになっていますが、返済額は５年間変わらずに、その変わらない返済額のうち分け、つまり元金と利息分の割合を変えていく、ということです。

そして、６年めに残っている返済額の元金と返済期間を検討し直して、返済額をここでまた算出します。この見直しでは、大きく金額が増えることを防ぐために、上昇する幅はそれ以前の返済額の２５％以内（財形融資は５０％以内）と決められています。 　また、住宅ローンの金利は、各々に一定のルールがあります。

公庫融資の金利は、国の財政投融資の財投金利と呼ばれるものをベースにして、政策的に判断し、最終的に決められます。公庫ローンの金利が動くと、年金融資の金利もそれにともなって変わります。 銀行ローンのうち、「変動金利型」の金利は、それぞれの銀行にある短期プライムレートなどに沿って決められていきます。

固定金利選択型のケースでは、金利スワップという方法を利用して、その時々のスワップ相場というものにより変わってきます。 それでは、この「固定金利型」と「変動金利型」のどちらを選択するべきでしょうか。選択するポイントは、今後の金利の動向にかかっています。今のところ、公的融資の中で、財形融資が1.5％（平成１６年４月現在）と一番低くなっています。

しかし、どれだけ金利が低いといっても、公的歩合が歴史的にも最低の水準となっている今現在、「変動金利型」のローンには、リスクがつきものです。これからの金利は、今の平均水準より下がることはまず可能性として低いでしょうし、長い目でみれば、上がっていくということになります。

ですので、賢明な選択としては、「固定金利型」のローンを主軸においた資金計画を立てた方がよいでしょう。 また、各種銀行でも「固定金利型」の商品取り扱いがありますが、期間は一番長くて、１０年もしくは２０年といったところで、そのケースでは金利は３～４％になるのが常です。ですから、公的融資で「固定金利型」である公庫融資、年金融資のローンの利用が増えていくと予測できます。